不管是購(gòu)買(mǎi)新房還是二手房，買(mǎi)房都是一件需要謹(jǐn)慎對(duì)待的事情。在買(mǎi)房的過(guò)程中，最能保障購(gòu)房者權(quán)益的一步大概就是簽訂購(gòu)房合同了，因此，在簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候特別要小心謹(jǐn)慎。但通常對(duì)很多第一次買(mǎi)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同都是陌生的，那么簽購(gòu)房合同需要注意什么呢?這里給大家分享一些關(guān)于買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)，希望對(duì)大家有所幫助。

買(mǎi)房簽合同注意事項(xiàng)

一、查驗(yàn)對(duì)方身份

簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。法律規(guī)定不具備主體資格的人簽訂的購(gòu)房合同是無(wú)效的，所以，合同的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)是該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。如果開(kāi)發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)簽約，該中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)營(yíng)資格，并有開(kāi)發(fā)商出具的授權(quán)委托書(shū)，才具備簽約的資格。

二、審查有效證書(shū)

商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》，它們是購(gòu)房人必須審查的最重要的文件。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件。

三、確保買(mǎi)賣(mài)安全

除了具備上述“五證”之外，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的，否則，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽铡Ｋ裕谫?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售，以確保交易安全。

四、約定定金規(guī)則

目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。由于購(gòu)房人事前沒(méi)看到合同，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽。因此，建議購(gòu)房人采取以下辦法：

1、在審查購(gòu)房合同，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金;

2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金;

3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。

五、完善合同條款

現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的，另一部分留空白，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。

建議購(gòu)房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀、審查合同的每一條款，并做好以下工作：

1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理，就有權(quán)修改。

2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款，購(gòu)房人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定。

3、對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致。

4、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄，由雙方簽字確認(rèn)，這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)賣(mài)不成，購(gòu)房人可據(jù)此索回定金和已付房款。

六、明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;

2、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;

3、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。

購(gòu)房人選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。

目前大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房人或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格等，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。

七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開(kāi)發(fā)商通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房人簽字。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房人非常苛刻。因此，購(gòu)房人須慎之又慎，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議。

八、另簽物管協(xié)議

現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商一致。

九、拒交不合理收費(fèi)

目前商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繳納契稅、印花稅等，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按法律規(guī)定繳納。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房人必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕。

十、把好收樓關(guān)

1、查看“三書(shū)一證一表”

收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商必須向購(gòu)房人出示《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)證書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》、《竣工驗(yàn)收備案表》，簡(jiǎn)稱(chēng)“三書(shū)一證一表”。如果開(kāi)發(fā)商不能提供，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓。

2、看樓驗(yàn)樓

購(gòu)房人按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表收樓表》中簽字確認(rèn)。

簽訂購(gòu)房合同注意這些要點(diǎn)

約定交房條件

合同約定交房的條件，一定要明確約定，是經(jīng)過(guò)哪些驗(yàn)收之后才收房，是單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案還是消防驗(yàn)收等等。因?yàn)閱误w驗(yàn)收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。此外，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及相關(guān)的住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)等。如果開(kāi)發(fā)商提供文件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

■明確各項(xiàng)違約金

開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者會(huì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問(wèn)題的期限進(jìn)行約定，如果你發(fā)現(xiàn)雙方違約后賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的，那么合同簽訂時(shí)可以協(xié)商對(duì)等待遇。同時(shí)，購(gòu)房者一定要看清楚合同中的各項(xiàng)違約金，究竟是百分之幾、千分之幾還是萬(wàn)分之幾，這些都需要明確清楚，如果覺(jué)得不合理，可以雙方進(jìn)行協(xié)商。此外，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同中是有補(bǔ)充協(xié)議存在的，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒(méi)法明說(shuō)的約定。有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中玩文字游戲，因此購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。

■清晰贈(zèng)送的約定

在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送部分面積或者儲(chǔ)藏室、閣樓等，這些約定一定要寫(xiě)入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。另外，車(chē)庫(kù)一定要看規(guī)劃，而不是聽(tīng)開(kāi)發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車(chē)的就是車(chē)庫(kù)，有時(shí)候可能會(huì)是儲(chǔ)物室，關(guān)鍵是要看規(guī)劃。同時(shí)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一定要明確公攤面積，包括但不限于公攤面積的大小、位置、費(fèi)用等。

■避免使用模糊詞語(yǔ)

有時(shí)候有些開(kāi)發(fā)商在合同中會(huì)用模糊詞語(yǔ)規(guī)避自身責(zé)任。這里最重要的是關(guān)于交房日期的描述，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)寫(xiě)“水電安裝后”“小區(qū)驗(yàn)收合格后”這些不確定具體時(shí)間的形容詞約定交房日期，交房日期一定要精確到年月日。還有比如精裝房會(huì)寫(xiě)采用“較好”“進(jìn)口”的材料，這里購(gòu)房者一定要讓開(kāi)發(fā)商精確寫(xiě)到用什么牌子什么型號(hào)，否則到驗(yàn)收房子的時(shí)候這些模糊的標(biāo)準(zhǔn)就說(shuō)不清楚了。